动态：关停潮上演！楼市，大变局来了

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作者：子非鱼

来源：城市财经（ID：City-Finance）

01幼儿园、小学关停潮已来进入2023年，随着官方披露的数据显示，全国人口减少了85万，新生儿人口跌破1000万，有一个此前没有被关注的话题，悄然走热。幼儿园和小学关停潮。其实小学关停潮一直都存在，是伴随着城市化进程而发生的。毕竟大量农民工进入城市，将子女安置在城市就学，农村的小学一大批被关停了，但伴随发生的是城市大量兴建各类学校。换句话说，此前农村小学虽然一直在关停，但城市在不断兴建小学，全国小学总数量处于动态平衡当中，但从十年前开始，虽然人口出生率不断减少，小学生总数呈现出了下滑趋势。

制图：城市财经；数据：教育部

幼儿园数量，此前则是一直呈现上涨态势，直到2022年，关停潮才开始上演。本来我没怎么关注这一点，吸引我关注的有两个因素：第一，我自己的小孩下半年就得上幼儿园。第二，春节期间在老家，和在农村幼儿园工作的婶婶聊天，她向我感叹现在幼儿园招生太难，她就职的幼儿园今年的招生人数不足去年的一半，很有可能会因亏损而关闭。不久前，国家教育局公布了2022年全国幼儿园数量，坐实了幼儿园关停潮这一现象。 3月23日教育部召开发布会，披露： 2022年，学前教育毛入园率89.7%，比上年提高1.6个百分点。全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所。从数据来看，这是过去15年以来，全国幼儿园数量首次负增长。02人口趋势成为导火索全国数据如此，地方数据必然亦是如此。先看北京、天津、上海、重庆四大直辖市的数据。数据显示，2022学年，北京、上海、天津幼儿园入园人数分别同比下滑6.1%、6.2%、9.5%。重庆虽无2022学年数据，但其在2021学年，幼儿园入园人数便已大幅下跌26.0%。北京方面，幼儿园数量在2021年见顶，2022年比2021年少了11所。上海方面，幼儿园数量仍保持着略微增长，2022年幼儿园数量较2021年增加了9所。天津方面，幼儿园数量已经二连降，2022年幼儿园数量2257所，较2021年减少了89所。重庆方面，数量同样在2021年见顶，2022年减少了20所。接着看常住人口位居前十的大省幼儿园和小学变化情况。制图：城市财经；数据：各城市统计局从小学招生人数来看，除了湖北未披露数据外，其余9个人口大省无一例外，2022年相较于2021年都在减少。从小学数量来看，公布数据的山东省一年减少了395所，四川减少了230所，河北减少了144所，浙江减少了35所，安徽减少最多，减少了455所。幼儿园数量方面，公布数据的山东省，减少了317所，浙江省减少了181所。幼儿园在园人数无一例外都在减少。足可见，幼儿园和小学关停潮的趋势，在地方省市中已经全面形成。而造成这种现象的原因有两个：一方面，小学关停潮的原因之一是城市化率不断增加之下，农村生源不断减少引发的撤点并校。比如很多村小学撤销并入镇小学。 1996年，我国常住人口城镇化率首次突破30%，为30.8%；到2003年，突破40%；2011年突破50%；到2022年，我国的常住人口城镇化率已经达到65.22%。另一方面，则是更为主要的因素，出生率不断下滑。我们的新生儿人口2016年见顶，此后一路下滑，2017年比2016年少62万，2018年比2017年减少了199万，2019年比2018年减少了59万，2020年比2019年减少了 265万，2021年比2020年减少了138万。 2022年跌至956万。 956万，相比于2016年的高点减少了829万，减少了46.4%。制图：城市财经；数据：国家统计局随着出生人口跌破千万，2022年全国出生人数少于死亡人数，造成总人口减少了85万人。引发人口不断减少的直接原因，是结婚人数不断下降。过去多年，我们的结婚率持续下滑，2015年我们的结婚对数为1224.7万对，到2021年只有763.6万对。降幅达到了37.7%。制图：城市财经；数据：国家民政部根本因素则是压在年轻人肩头新的三座大山：教育、医疗和房子，让很多人对结婚生子望而却步。房价自不待言，尽管经历了去年的普调，但大多数城市的房价伤皮未伤骨。在中心城市买房，依然是很多人遥不可及的梦。有人说租房也可以结婚生子。对，不错，在国家推动租购同权之下，租房只要获得房东学位授权，同样可以申请免费的公立学校。但是，中心城市的公立学校申请，都需要按照积分排名高低来。而积分计算的高低，有房和无房相差甚远。换句话说，你租房的确有申请公立学校的资格，但在积分制度下，也仅仅只是有资格而已，对于教育资源紧张的中心城市，都有有房者优先。至于教育等其他养娃负担，来看一组数据。去年育娲人口披露数据，中国目前的平均养娃到18岁的成本是人均GDP的6.9倍，位居世界第二，仅次于韩国。这意味着，中国的人均养娃成本可能不是最大，但压力绝对是全球前列。分省市来看，养娃压力最大的是甘肃，养大一个娃到17岁，需要耗费一个家庭16.2年收入，相当于每年的家庭收入都投入到孩子身上了。制图：城市财经；数据：育娲人口、国家统计局压力最小的西藏，养大一个娃也需要耗费一个家庭11.75年的收入。需要说明一下的是，这里面还不包括买房。所以说，制约人口出生率的，是压在年轻肩头新的三座大山。人口转向的趋势已然形成，从国外发达国家的经验来看，已经形成的趋势，很难扭转。 03出生人数不断减少带来的冲击出生人数不断减少，带来的冲击有很多：第一，对经济的冲击。我们的劳动力人口已经在不断减少，出生人口不断减少，意味着劳动力人口还会继续减少。而劳动力是作为制造业、工业大国的优势。一旦这种优势不再，对经济必然会产生影响。当然，劳动力的减少，随着人工智能时代的到来，倒可以进行弥补，不用太担心。第二，对养老压力的影响。中国方面，财政部数据显示，2021年，我国养老第一支柱基本养老金，缺口达到7000亿元。

财政部公布的2021年中央调剂养老基金缴拨差额的情况表显示，黑吉辽东北三省，养老金缺口超1000亿元。有余额上交中央的只有广东、北京、福建、江苏、浙江、上海、山东7个省市。

目前各国对养老压力的解决方案是，延迟退休。同时，推出个人养老金制度。

个人养老金制度我们在去年已经提出，而延迟退休，官方已经表态，渐进式延迟退休已经箭在弦上。

第三，对城市格局的冲击。

过去几十年在农村人口涌入城市的大背景下，很多农村在消失，要么被合并，要么直接消失。原来中国有近380万个自然村，现在只剩下了两百多万个，消失了近百万。

如今我们的人口已经转向，这种趋势和速度会加剧。未来消失的可能不只是农村，一批城市也有面临裁撤、合并乃至消失的可能性。日本、韩国已经在发生。

第四，对楼市的冲击。

人口是楼市的基石。当新生儿不断减少之时，首当其冲的便是学区房。

孩子数量变少了，学区房需求自然下滑，再加上目前已经有12个城市推进“教师轮岗制度”，泡沫巨大的高价学区房，未来会持续挤泡沫。

对于整个楼市整体来说，在人口负增长趋势形成的背景下，中心城市人口增量降档换速，增量已不再明显。

在这种背景下，购房需求会逐渐见顶，中心城市的楼市会逐渐进入存量时代。而供应超大的一批中心城市，如果产业不够强劲，可能会面临持续调整的结局。

至于三四线城市，人口转向与供应整体过剩的大背景，大部分人口流失、没啥产业的三四线城市，房价会继续调整，逐渐鹤岗化。