中国商报（记者 王彤旭）“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”随着多地多家银行调降个人住房贷款利率以及“提前还贷潮”持续至今，有关降低存量房贷利率的呼声渐起。央行日前部署下半年工作重点，上述有关房地产金融的表述备受关注。
东方金诚研报认为，若今年下半年存量房贷利率较大幅度下调，将是2021年三季度房地产行业政策转向以来推出的最强有力措施，将释放坚定的稳楼市信号。这会在很大程度上改善楼市预期，推动房地产行业在下半年尽快实现软着陆，进而提振经济复苏内生动能，有效控制重大经济社会风险。
图为一处新建房地产商品住宅楼房。（图片由CNSPHOTO提供）
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存量房贷利率下调提上日程
此番并非央行首提降低存量房贷利率。
“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是用新发放贷款置换原来的存量贷款。”7月14日，央行货币政策司司长邹澜如此表态。
从“支持鼓励”变为“指导”，表述有了新变化。
易居研究院研究总监严跃进认为，这意味着政策改革进入到了实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有一些困惑，需要央行来定调。
“所以下半年调整存量房贷是房地产领域非常重大的一件事情。从金融风险角度来看，有助于减少房贷违约的风险。对于购房者来说，每个月还的月供有所减少，真正实现减负。”严跃进说。
存量房贷利率的下调也有先例。
2008年，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率下浮幅度由0.85倍下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时适用于存量和新增房贷。随后，各银行纷纷推出细则、落实政策。
下调存量房贷利率此次能够快速落地吗？
招商证券研报认为，因为存量按揭贷款利率下调将压缩银行息差，加大经营压力，所以银行主动下调的动力较弱。这可能需要监管层明确调整的方案，因而存量按揭利率下调尚需时间。
有业内人士表示，基于存量房贷涉及的客户数量太多，再加上不同城市的存量房贷利率与新发放房贷利率之间的价差也存在差异，这一政策如何真正落地还有待观察。
银行目前尚在观望
存量房贷利率能不能调整、怎么调整、什么时候调整，这些问题受到购房者的密切关注。
“我在上海和江苏分别有两笔房贷，房贷利率分别是5.55%和5.35%。得知可以协商降低存量房贷利率的消息，我就立刻分别咨询了两家银行的工作人员，但他们都说目前没政策，建议我直接提前还贷。”家住上海的冯军（化名）说。
“这几天确实有不少客户打听存量房贷利率下调和房贷置换的事情，他们都在关注政策是不是落地了，考虑是提前还贷还是变更房贷合同，但我们现在确实还没出台相关政策。”某股份银行总行个贷客户经理告诉记者。
记者以客户身份咨询了多家银行的客服人员，得到的回复均是“已经关注到了相关情况，但目前没收到央行的文件，在政策发布后肯定会第一时间跟进。”
不过，也有银行先行一步，试点探索。近日有媒体报道称，兴业银行广州分行率先行动，针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。
当记者以客户身份进行咨询时，兴业银行工作人员表示，此次是针对部分存量按揭客户进行的小范围试点，后续会根据试点情况和客户反馈及时调整政策。
星图金融研究院副院长薛洪言认为，银行机构可以以小步快走、局部试点的方式推出相关的优惠政策，并根据市场反馈来调整政策，在市场化博弈过程中寻找银行与借款人都能接受的均衡点。在短期内，存量房贷利率调整大概率仍然是通过局部试点的模式推进，直至找到具有大范围推广价值的模式。
未来可能会如何调降？
降低房贷利率给商业银行的直接打击是压缩其利润空间。据德邦证券测算，在个人住房贷款平均期限为18年的基本假设基础上，当前存量房贷年利息在2万亿元以上，假设存量房贷利率的调整目标点是5年LPR（基准）+10BP（加点），即4.3%，那么存量房贷利率调整可能每年降低房贷利息超4000亿元。
对于银行而言，虽然调整存量房贷利率将压缩息差，但也有望缓解提前还贷的压力。
国盛证券表示，存量房贷利率下行之后，银行净息差将进一步承压，今年一季度银行净息差已经下降到1.74%的历史低位。如果负债端不调整，存量房贷利率下降带来的千亿元左右的利息下降将导致净息差再度收缩3BP左右，使银行经营压力上升，向负债端的传导意味着存款成本继续下降。
在调整方式方面，中金公司在研报中提出，存量按揭利率的调整或具有以下特点：针对性下调存量按揭利率“加点”，而非LPR基准利率普遍下调；以当地市场化形成的新发放利率为基准，而非各城市间下调幅度“整齐划一”；以及存在放开跨行转按揭的可能性等。
“我们判断，未来无论是通过变更合同约定还是贷款置换，下调存量房贷利率不存在实质性障碍，完全可以在政策引导下有序进行，如针对不同存量房贷利率，设置差异化的折扣比例或降点幅度等。对于银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式部分弥补。我们判断，存量房贷利率下调有望在三季度启动；为维护房贷市场秩序，如果采用贷款置换方式，将仅限于本行，不会鼓励跨行‘转按揭’。目前最大的不确定性是利率下调幅度。我们判断总体上有可能在0.5至1个百分点左右。”东方金诚团队如此分析。
专家表示，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度也同样作为下半年房地产的重点工作，持续为支持房地产市场平稳健康发展助力。
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