合生创展旧改梦的野心与难度：广州有项目10年仍未动工，涉百年老房、无主房、无产权房……

来源：每日经济新闻

(资料图片仅供参考)

每经记者 黄婉银每经编辑 陈梦妤

“XX退场，合生进场”“合生346亿元拿下最大旧改项目”……

过去这两年，广州旧改市场的大主角可能只有一个。

2021年-2022年，当其余绝大多数民营房企由于内外因素纷纷退出或暂停广州旧改时，合生创展选择大手笔扫货，进入多个旧改项目。据不完全统计，目前合生创展在广州已经揽下十余个旧改项目。

合生创展手握的大部分都是好地，长期以来给市场的印象是“隐形地主”，但“开发缓慢”。同理，旧改的A面是高利润率、高货值，B面则是进程缓慢、周期漫长。

《每日经济新闻》记者调查合生创展位于广州的旧改项目发现，合生创展在财务报表上有体现的（即已确权）项目多数进度不及预期。比如，广州海珠区前进路项目，从2012年确认合作主体为合生创展至今，目前依旧停滞于签约阶段。

记者2019年也曾实地走访过前进路改造项目，将近3年过去，区域内并没有多少变化，大部分居民仍在正常居住，商铺有些关闭了，有些还在正常运营，只是催促签约的红色标语多了起来，“疫情后旧改提档加速”“前进路改造，火力全开”……

耗时8年后，签约7成多

在广州市海珠外国语实验中学对面，从一个没有路牌、没有门牌的水泥门往里走几分钟，就能看到前进路项目改造工作组办公室。这里不是城中村，但因房屋年代久远，这个叫云桂村的地方绝大多数房屋都较为破旧，还有不少砖房。

前进路（云桂村）改造项目范围为广州市海珠区前进路以南、聚龙大街以北、南园新村以东、云桂大街以西地段，用地面积约5.43万平方米，用地性质为住宅用地。

在广州铺开的旧改版图中，前进路项目是合生创展为数不多在年报上有所体现的城市更新项目。2012年8月，合生创展成为这一项目的合作企业，2015年正式进入拆迁补偿协议签订阶段。

近期，记者以购房者身份从前进路项目改造工作组办公室相关工作人员处了解到，现在整体签约率大概有7成多，项目分为5个片区，具体到每个片区的签约率各有不同。

据广州市2021年7月发布的《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，签订房屋搬迁补偿安置协议的权利主体达到80%以上的，实施主体方可启动房屋拆除工作。

记者从现场了解到，合生创展方面为了推动签约，也拿出了各种奖励，“即时签约奖2万元，搬迁奖励5万元；后续若所在片区户数总签约率达70%，对片区符合条件的居民再发放1000元/平方米整体签约奖励。”

货币补偿最高可补到5万元/平方米，对比2015年的初始赔偿标准几乎翻2倍。此外，除原址回迁之外，合生创展目前还提供了异地永迁的选择，均为合生创展的项目，但都是黄埔、增城的住宅，距离主城区较远，或是海珠区的公寓。

云桂村居民陈发（化名）告诉记者，他们家的房子建成已经有50多年了，家里人一直住在这里，很多居民跟他一样都不愿意搬走。他们家一套60平方米的房子是几个兄弟姐妹共有的，拆迁的话他只能分到十几平方米，按5万元/平方米的补偿标准他一共只能获赔几十万元，这样的赔偿额很难在广州再买一套新房，更不用说是在海珠区。

记者从周边中介了解到，前进路附近区域的二手房挂牌均价多在2.5万元-4万元/平方米，加装电梯的老小区总价最便宜大约也要100万元起。

熟悉前进路改造项目的人士曾告诉《每日经济新闻》记者，这一项目之所以推进缓慢，是这一片区有平房超过百年历史且屋主已经出国联系不上；部分物业确权较难，也对项目推进造成了影响。

这与记者在现场了解到的情况一致，项目房屋归属类型复杂，有华侨房屋、无主房、无产权房等等。

900亿的诱惑

合生创展2022年年报显示，前进路项目从2023年-2025年都无预计完工面积，2026年预计完工面积为208，863平方米，较2021年年报的预计时间又再推迟了一年。

今年3月，海珠区公布2023年重点建设项目计划，58个区重点建设项目均已列入《广州市2023年“攻城拔寨”项目计划》，年度计划投资约180亿元。在城市更新项目中，前进路项目还处于前期阶段；广州第一染织厂有限公司的海珠产城融合智能示范区（即合生•TIT数字智能生活示范区），目前为续建阶段。

海珠产城融合智能示范区是TIT科贸园改造项目中的一部分，由合生创展与广州纺织工贸集团共同开发，合生创展占比65%。

项目于2020年3月宣布动工，但建设进度也较为缓慢。记者发现，今年2月，该项目的建设用地规划许可证核发及变更（协议出让）才刚刚公示。

合生创展年报也显示，TIT科贸园总面积为904，692平方米，未完工面积为904，692平方米。预计2024年完工面积249，321平方米，2025年完工655，371平方米，而2023年暂无预计完工面积。

海珠产城融合智能示范区也占据地理优势，与“小蛮腰”广州塔直线距离1.1公里，距离珠江新城约2.4公里，临近合生开发的豪宅项目珠江帝景。

2021年，合生创展还拿下广州目前投资总额最大的旧改项目——凤和（康乐村、鹭江村）更新改造项目，改造范围内总建筑面积335.94万平方米，改造投资总金额约为346.67亿元，其中，复建安置资金约250.77亿元。

去年11月，广东省委办公厅信息综合室在回复“康乐村、鹭江村旧改是否继续”的留言时表示，经广州市核查，海珠区正开展片区策划方案编制等前期研究工作，相关事项将依法依规及时向社会公布。

今年1月，凤阳街道办事处发布《致康乐鹭江居民朋友的一封信》表示，康乐鹭江片区正按照“拆、治、兴”要求稳步推进综合提升工作。在片区人居环境治理提升方面，以拆除违法建设为重点，持续开展安全消防整治；在片区整体规划建设方面，有序推进城中村更新改造，彻底解决城中村基础设施破旧环境脏乱差、隐患丛生等顽疾。目前，康乐鹭江的整治和产业转移已进入全面实施阶段。

据合生创展官方今年披露的信息，其预计凤和（康乐村、鹭江村）的货值在900亿元以上，前进路项目预计货值120亿元以上，TIT科贸园预计货值500亿元以上。

毫无疑问，合生创展是有着优质资源的，但项目的推进却很难。

在广州拥有旧改项目的一名华南本土房企人士也曾告诉记者，2021年底，公司就已经裁掉了大部分旧改方面的人员，“几个旧改项目前期即使投入了很多，也都放弃了。”

《每日经济新闻》记者就广州旧改项目进度、推进情况等等相关问题，向合生创展方面发送采访函，对方确认已收悉，截至发稿未收到回复。