南京楼市“行情正盛”的年头，不少非核心板块、非热门楼盘，也享受过“躺赢”的快乐。
【资料图】
比如江宁青龙山、江北雨山路、江北自贸区、板桥等，轻轻松松就把新房卖了，甚至涌现出中交锦兰荟、银城旭辉云台天境、翠屏城等千人摇号盘。
当年被哄抢的神盘，这两年已陆续交付。我们发现：在如今行情低迷的“照妖镜”下，不少小区的二手房成交出现了“砸盘价”。
江宁上秦淮
2018-2020年，江宁上秦淮以五矿澜悦栖原、银城旭辉云台天境、葛洲坝融创紫郡府等为主力的楼盘，颇受欢迎。
如今，五矿澜悦栖原、云台天境等次新小区的二手房，陆续交易。
以2018年9月首开，近2500组买房人去摇号的云台天境为例。本月初，该小区一套120㎡四房以340万总价成交，单价连2万9都不到。要知道，5年前，小区新房均价已经超2万9。
离云台天境不远的恒大悦澜湾，出现了类似情况。2017年，恒大悦澜湾首批精装新房开卖，均价2.65万/㎡。今年5月，小区有一套116㎡的精装三房，成交单价仅2.45万/㎡。
对此，中介表示：目前，上秦淮离地铁、商场较远的银城、恒大等小区，二手房价下滑得厉害，部分业主急于变现，亏本卖房。离地铁口近的几个小区成交量不多，但已流通起来的五矿，成交均价在3.7万以上。
江宁青龙山新城
不得不说，江宁青龙山新城，是南京当之无愧的刚需阵地。
不到4平方公里的土地里汇聚了10多家楼盘，从2016年9月的东城金茂悦开始，超万套新房顺利卖出，均价在2.4-2.6万/㎡不等。
板块的二手房行情，却不尽如人意。
深业青麓上居、都会学府等次新房已经摆上货架，但几乎没有成交。
翻开中南上悦城今年以来的成交数据，单价普遍在2.2-2.4万/㎡。但请注意，5月初，一套86㎡三房，成交单价仅1字开头。经手中介表示：这套是顶楼，业主急着卖。
再看区域里的融侨悦城、融侨观澜，今年的二手房成交价，普遍低于当年的新房买入价。
中介似乎习以为常：两年前，青龙山二手房成交单价在2万6、7的样子，现在已经跌到2万2，但这不光是青龙山的困境啊。
江宁禄口
提到“砸盘”，禄口的翠屏城一定榜上有名。这个在当年收官中签率仅有8.7%的神盘，二手房割肉出手早已屡见不鲜。
链家显示，今年5月份，翠屏城的房价可谓跌跌不休，万元以下的成交单价成为常态。
早在2022年8月底，翠屏城就以建面约86.06㎡、单价9877元/㎡的成交记录，正式跌破万元大关，令人唏嘘不已。
我们来算一笔账：以建面约117.61㎡户型、低楼层房源为例，当年收官价格多为1.17万/㎡，总价约138万元。
如今同样面积的房源，二手房成交价仅为103.2万、单价8775元/㎡。
相当于6年不到，买家倒赔近35万元。
可中介说：“还会有更便宜的房源。”
中介解释，前几年由于二手房挂牌量多，翠屏城一直有降价急售的情况出现。而大幅扎堆降价，则是从新盘集中上市开始的。尤其是近两年市场不好，很多卖家割肉卖房，小区万元以下的房源越来越多。
麒麟科创园
近两年的麒麟科创园，前有仁恒后有高科，开盘摇号已不是新鲜事。
但把时间再往前拨一点就会发现，那些早于仁恒城市星光上市的楼盘，不但新房市场压力大，二手房市场也不温不火，甚至有房源直接跌出开盘价。
比如蓝光睿创新筑，2017年首开，一期房源2019年交付、二期房源2021年交付。
目前小区已有二手房成交记录，网上房地产显示还有大量新房未售。
据链家网显示，蓝光睿创新筑在今年5月份，卖出了一套建面约142㎡的毛坯房，成交单价约2.23万/㎡。
这是什么概念？
要知道，蓝光睿创新筑在2017年9月的首开均价约2.55万/㎡，一套建面约142㎡的低楼层、毛坯房源，单价也在2.47万/㎡。
近6年的时间过去，二手房只卖了2.23万/㎡，直接“缩水”约35万，这还不算银行利息、税费、这几年的物业费等。
相比蓝光睿创新筑的“破价”，旁边的老牌小区——中海国际社区，目前成交量、成交价都尚为可观。
最新两次的成交单价均在2.4万/㎡以上，年初还有不少房源卖出2.7万/㎡、2.8万/㎡的价格。
虽然和前两年相比有所下滑，但也算是稳住了阵脚。
同板块，为何次新房卖不过老小区呢？
中介解释：蓝光睿创新筑多为毛坯房，在二手房市场不占优势，仅有的两单成交，也都是近一年的挂牌、多次调价。
而中海国际社区之所以价格稳得住，一是小区各方面都比较成熟，二是小户型在市场上更吃香。
江宁正方新城
“成熟小区价更稳”的情况，并不适用于所有板块，比如正方新城的银城蓝溪郡，最近直接卖出了2016年的开盘价。
链家显示，银城蓝溪郡今年5月份的成交单价，最高不到1.6万/㎡。
而翻看成交记录可以看到，2021年该小区的成交单价多在2.1-2.4万/㎡左右，至2022年5月份，成交单价开始从1.8万/㎡往下走。短短两年时间，降幅非常明显。
板桥
房价同样连年下跌的，还有板桥金地自在城。
链家网显示，金地自在城第六街区建面约142㎡的四房，卖出了228万的价格，成交单价仅1.6万/㎡。
这价格，还不及7年前的成交水平。
以同小区、户型面积相差无几的房源为对比，2018年6月份的成交总价为350万，单价约2.48万/㎡。
5年之间房价不增反降，同等面积房源直接缩水122万。
岱山
2019-2020年，岱山较为活跃的新盘有世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府、和峰南岸、绿城云栖玫瑰园等，新房均价在3万上下。
电建洺悦华府
这其中，世茂璀璨睿湾曾创下普通号最低11.86%的中签率，1365人摇179套房。
如今，这些楼盘在次新房市场的成色如何？
锐评君发现，今年2月，和峰南岸一套92㎡三房以270万总价成交，单价仅2万9出头。
要知道，当年和峰南岸同户型的中楼层新房，均价得在3.1-3.2万/㎡左右了。
经手的中介介绍：这套房挂牌半年后才成交，卖家最初报价是291万，期间经过13次反复降价，才成交。
再看世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府等，目前均有几套挂牌房源，但暂无成交。世茂业主心理预期较高，部分房源挂牌单价超3万6；而电建洺悦华府，业主们的挂牌预期普遍和当初的新房价一致。
中介表示：眼下的市场环境不理想，业主预期过高很难出手。部分业主干脆下架房源，以至于整个片区的次新房成交量非常少。但这无疑利好观望的刚需买家，遇到抄底价就出手了。
江北
那些年，江核、雨山路、自贸区等，都是江北的“红火小分队”。可当年有多风光，如今就有多失落。
前两天我们才说过，江核的保利西江月、金地风华国际等次新小区，扎堆出现2字头的低价成交房源。
非核心区域，也很难。
比如雨山路的中交锦兰荟，2019年8月推出500多套收官新房，摇号人数超2200组。
高峰时期，小区二手房成交单价逼近3万↓
今年3月，出现了不到2万/㎡成交的砸盘价。
五桥的江山荟，新房均价2万8，当年也要公证摇号。如今，有次新房成交单价还不到2万5。
自贸区的锦绣樾江府，本月上旬我们实探江北自贸区亮灯率时，这套房挂牌价为284万，短短几天卖家又下调10万，单价仅2.1万出头。但可怕的是，价格降到谷底也没人买。
现在，江北片区的中介很无奈：南京二手房价整体都在下行，江北怎么会独善其身？个别小区房价降幅达到30%。可大环境不景气，越降价越没人买。
锐评君有话说：
将以上具体案例分析汇总，不难发现一些规律。
① 前几年被哄抢的神盘，基本都是在市场好的时候买入的，房贷利率也在相对高点。现在低于当年的新房价卖，亏到吐血。
② 过去市场行情好，大家喜欢做房价联盟，集体喊涨；如今行情低迷，大家在背地里狂卷，你降价，我比你降得还多。正如中介所说：一个小区成交的低价房，大家都能在中介平台看到，到最后变成了业主之间的内卷，总会有人出更低的价格，恶性循环下，房子只会更难卖。
③ 但从买方角度来看，现在利率持续下行、低价房源遍地是，购房成本要比市场好的时候低很多，是出手买入的好机会。对于置换一族来讲，低价将房子卖掉，同样也能以相对低价置换到满意的房子。
就在今天，作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR，下调为4.2%。这也是自2019年8月以来，5年期以上LPR第7次下调。
房贷降息靴子落地，对有置业需求的买房人而言，当然是好事。这意味着，首次置业的刚需可以以更低的房贷利率上车。
那么，这类自住人群遇到高性价比的优质二手房，能果断冲了。
同时，这也掀起了激烈讨论：LPR下调，到底能不能对楼市行情形成强刺激？接下来，存量房贷利率有希望降下来吗？你怎么看？欢迎在评论区留言互动。
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