昔日摇号神盘亏本卖!南京二手房价,正在躺平?

作者: 来源: 地产锐评 2023-06-21 11:29:19

 

南京楼市“行情正盛”的年头,不少非核心板块、非热门楼盘,也享受过“躺赢”的快乐。


【资料图】

比如江宁青龙山、江北雨山路、江北自贸区、板桥等,轻轻松松就把新房卖了,甚至涌现出中交锦兰荟、银城旭辉云台天境、翠屏城等千人摇号盘。

当年被哄抢的神盘,这两年已陆续交付。我们发现:在如今行情低迷的“照妖镜”下,不少小区的二手房成交出现了“砸盘价”

江宁上秦淮

2018-2020年,江宁上秦淮以五矿澜悦栖原、银城旭辉云台天境、葛洲坝融创紫郡府等为主力的楼盘,颇受欢迎。

如今,五矿澜悦栖原、云台天境等次新小区的二手房,陆续交易。

以2018年9月首开,近2500组买房人去摇号的云台天境为例。本月初,该小区一套120㎡四房以340万总价成交,单价连2万9都不到。要知道,5年前,小区新房均价已经超2万9

离云台天境不远的恒大悦澜湾,出现了类似情况。2017年,恒大悦澜湾首批精装新房开卖,均价2.65万/㎡。今年5月,小区有一套116㎡的精装三房,成交单价仅2.45万/㎡

对此,中介表示:目前,上秦淮离地铁、商场较远的银城、恒大等小区,二手房价下滑得厉害,部分业主急于变现,亏本卖房。离地铁口近的几个小区成交量不多,但已流通起来的五矿,成交均价在3.7万以上。

江宁青龙山新城

不得不说,江宁青龙山新城,是南京当之无愧的刚需阵地。

不到4平方公里的土地里汇聚了10多家楼盘,从2016年9月的东城金茂悦开始,超万套新房顺利卖出,均价在2.4-2.6万/㎡不等。

板块的二手房行情,却不尽如人意。

深业青麓上居、都会学府等次新房已经摆上货架,但几乎没有成交。

翻开中南上悦城今年以来的成交数据,单价普遍在2.2-2.4万/㎡。但请注意,5月初,一套86㎡三房,成交单价仅1字开头。经手中介表示:这套是顶楼,业主急着卖。

再看区域里的融侨悦城、融侨观澜,今年的二手房成交价,普遍低于当年的新房买入价。

中介似乎习以为常:两年前,青龙山二手房成交单价在2万6、7的样子,现在已经跌到2万2,但这不光是青龙山的困境啊。

江宁禄口

提到“砸盘”,禄口的翠屏城一定榜上有名。这个在当年收官中签率仅有8.7%的神盘,二手房割肉出手早已屡见不鲜。

链家显示,今年5月份,翠屏城的房价可谓跌跌不休,万元以下的成交单价成为常态。

早在2022年8月底,翠屏城就以建面约86.06㎡、单价9877元/㎡的成交记录,正式跌破万元大关,令人唏嘘不已。

我们来算一笔账:以建面约117.61㎡户型、低楼层房源为例,当年收官价格多为1.17万/㎡,总价约138万元。

如今同样面积的房源,二手房成交价仅为103.2万、单价8775元/㎡。

相当于6年不到,买家倒赔近35万元。

可中介说:“还会有更便宜的房源。”

中介解释,前几年由于二手房挂牌量多,翠屏城一直有降价急售的情况出现。而大幅扎堆降价,则是从新盘集中上市开始的。尤其是近两年市场不好,很多卖家割肉卖房,小区万元以下的房源越来越多。

麒麟科创园

近两年的麒麟科创园,前有仁恒后有高科,开盘摇号已不是新鲜事。

但把时间再往前拨一点就会发现,那些早于仁恒城市星光上市的楼盘,不但新房市场压力大,二手房市场也不温不火,甚至有房源直接跌出开盘价

比如蓝光睿创新筑,2017年首开,一期房源2019年交付、二期房源2021年交付。

目前小区已有二手房成交记录,网上房地产显示还有大量新房未售。

据链家网显示,蓝光睿创新筑在今年5月份,卖出了一套建面约142㎡的毛坯房,成交单价约2.23万/㎡。

这是什么概念?

要知道,蓝光睿创新筑在2017年9月的首开均价约2.55万/㎡,一套建面约142㎡的低楼层、毛坯房源,单价也在2.47万/㎡。

近6年的时间过去,二手房只卖了2.23万/㎡,直接“缩水”约35万,这还不算银行利息、税费、这几年的物业费等。

相比蓝光睿创新筑的“破价”,旁边的老牌小区——中海国际社区,目前成交量、成交价都尚为可观。

最新两次的成交单价均在2.4万/㎡以上,年初还有不少房源卖出2.7万/㎡、2.8万/㎡的价格。

虽然和前两年相比有所下滑,但也算是稳住了阵脚。

同板块,为何次新房卖不过老小区呢?

中介解释:蓝光睿创新筑多为毛坯房,在二手房市场不占优势,仅有的两单成交,也都是近一年的挂牌、多次调价。

而中海国际社区之所以价格稳得住,一是小区各方面都比较成熟,二是小户型在市场上更吃香。

江宁正方新城

“成熟小区价更稳”的情况,并不适用于所有板块,比如正方新城的银城蓝溪郡,最近直接卖出了2016年的开盘价。

链家显示,银城蓝溪郡今年5月份的成交单价,最高不到1.6万/㎡。

而翻看成交记录可以看到,2021年该小区的成交单价多在2.1-2.4万/㎡左右,至2022年5月份,成交单价开始从1.8万/㎡往下走。短短两年时间,降幅非常明显。

板桥

房价同样连年下跌的,还有板桥金地自在城

链家网显示,金地自在城第六街区建面约142㎡的四房,卖出了228万的价格,成交单价仅1.6万/㎡。

这价格,还不及7年前的成交水平。

以同小区、户型面积相差无几的房源为对比,2018年6月份的成交总价为350万,单价约2.48万/㎡。

5年之间房价不增反降,同等面积房源直接缩水122万。

岱山

2019-2020年,岱山较为活跃的新盘有世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府、和峰南岸、绿城云栖玫瑰园等,新房均价在3万上下。

电建洺悦华府

这其中,世茂璀璨睿湾曾创下普通号最低11.86%的中签率,1365人摇179套房。

如今,这些楼盘在次新房市场的成色如何?

锐评君发现,今年2月,和峰南岸一套92㎡三房以270万总价成交,单价仅2万9出头

要知道,当年和峰南岸同户型的中楼层新房,均价得在3.1-3.2万/㎡左右了。

经手的中介介绍:这套房挂牌半年后才成交,卖家最初报价是291万,期间经过13次反复降价,才成交。

再看世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府等,目前均有几套挂牌房源,但暂无成交。世茂业主心理预期较高,部分房源挂牌单价超3万6;而电建洺悦华府,业主们的挂牌预期普遍和当初的新房价一致。

中介表示:眼下的市场环境不理想,业主预期过高很难出手。部分业主干脆下架房源,以至于整个片区的次新房成交量非常少。但这无疑利好观望的刚需买家,遇到抄底价就出手了。

江北

那些年,江核、雨山路、自贸区等,都是江北的“红火小分队”。可当年有多风光,如今就有多失落。

前两天我们才说过,江核的保利西江月、金地风华国际等次新小区,扎堆出现2字头的低价成交房源

非核心区域,也很难。

比如雨山路的中交锦兰荟,2019年8月推出500多套收官新房,摇号人数超2200组。

高峰时期,小区二手房成交单价逼近3万

今年3月,出现了不到2万/㎡成交的砸盘价。

五桥的江山荟,新房均价2万8,当年也要公证摇号。如今,有次新房成交单价还不到2万5

自贸区的锦绣樾江府,本月上旬我们实探江北自贸区亮灯率时,这套房挂牌价为284万,短短几天卖家又下调10万,单价仅2.1万出头。但可怕的是,价格降到谷底也没人买。

现在,江北片区的中介很无奈:南京二手房价整体都在下行,江北怎么会独善其身?个别小区房价降幅达到30%。可大环境不景气,越降价越没人买

锐评君有话说:

将以上具体案例分析汇总,不难发现一些规律。

① 前几年被哄抢的神盘,基本都是在市场好的时候买入的,房贷利率也在相对高点。现在低于当年的新房价卖,亏到吐血。

② 过去市场行情好,大家喜欢做房价联盟,集体喊涨;如今行情低迷,大家在背地里狂卷,你降价,我比你降得还多。正如中介所说:一个小区成交的低价房,大家都能在中介平台看到,到最后变成了业主之间的内卷,总会有人出更低的价格,恶性循环下,房子只会更难卖。

③ 但从买方角度来看,现在利率持续下行、低价房源遍地是,购房成本要比市场好的时候低很多,是出手买入的好机会。对于置换一族来讲,低价将房子卖掉,同样也能以相对低价置换到满意的房子。

就在今天,作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR,下调为4.2%。这也是自2019年8月以来,5年期以上LPR第7次下调。

房贷降息靴子落地,对有置业需求的买房人而言,当然是好事。这意味着,首次置业的刚需可以以更低的房贷利率上车。

那么,这类自住人群遇到高性价比的优质二手房,能果断冲了

同时,这也掀起了激烈讨论:LPR下调,到底能不能对楼市行情形成强刺激?接下来,存量房贷利率有希望降下来吗?你怎么看?欢迎在评论区留言互动。

 

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