楼市的孟晓苏专家，曾经是住房抵押贷款政策制定者之一，原国家房改课题组组长。这一次旗帜鲜明的谈了存量房贷利率要不要下调？此次发言让民众都感到欣慰，因为他回顾了商业银行房贷政策出台的历史，只有分析过去，才知道现在的路走偏否？
孟晓苏专家，最终的结论是：存量房贷利率应该下调。确实，如果从市场经济的角度来看，存量房贷利率就是应该保持同新房销售房贷利率同一水平，如果发生利率大偏离，那就说明出了大问题。下调存量房贷利率，让存贷房贷的借款人释放压力。
回顾当年房改，当时面临的困难就是买房人无法总额买得起新房子，无法改善居住环境。在此情况下，商业银行的住房贷款本意就是配合房改工作进行的，目的是让买房人可以使用金融贷款的杠杆，顺利买到房，未来慢慢还。
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这才是真正商业银行房贷的初心，本意不是给银行创造一个新的收入工具，而是在我国房地产业发展过程中，为了让买房人得到金融资金支持而实施的金融杠杆政策。现在商业银行已经忘却了，反而将房贷业务当成了盈利的主要来源之一。而且这项业务收入高，利润大，风险还特别小，银行变成了存量房贷利率下调的主要阻力。
在其中，2021年商业银行做房贷利率的整体转化时，通过“LPR+基点”的模式，最终针对存量房贷，使得转化后，银行加点的基点利率数值特别高，更是进一步掩盖了当初房贷款出台的原本用意和本质，反而让存量房贷利率可以随行就市进行下调，变得更加艰难。
LPR的下调会相对更缓慢，但基点现在在房贷利率中也被固定住了。其实在其他类型的贷款中，银行加的基点本来是一个随行就市的调整。是商业银行与客户之间讨价还价的空间所在。但是在2021年转换之后变成了一个固定值，就无法随着我国利率调整的变化趋势而变化。所以到现在就出现了存量房贷利率与新房房贷利率巨大的剪刀差。
举例：假如原来存量房贷利率为5.65%，转换之后变成了“LPR+100基点”，这100个基点按照当时转换后的要求，那就永远不做改动了。之后LPR下调慢，现在存量房贷利率还为5.2%。但是现在新房购买的房贷利率，直接是在LPR基数上减去多少个基点，这两者差距悬殊。
如果明白这个往事，其实存量房贷利率，从理论根本上就是应该下调的。其实央行也在欢迎商业银行做这个调整，之前央行货币政策司邹司长接受采访时也表示过，支持和鼓励银行与借款人协商变更合同或置换存量房贷，以降低老百姓的房贷压力。
这也说明央行已经很关注此事，虽然没有出正式文件，但是也在研究这个问题，也同意商业银行去做一些试点。当然对于商业银行来说，主动去下调，动力肯定不足，动作相对更缓慢。所以未来很有可能还是央行在调研清楚之后会出一个指导性的文件，各家商业银行进行参照执行。
存在房贷利率下调有什么好处？其实大家都知道，主要是两大好处：
1.释放房贷借款人的压力，每月的还款额会少很多。这在目前我国经济发展的关键阶段下是非常重要的，有助于让家庭生活稳定，社会经济稳定。2.下调之后每月节省出来的房贷还款，可以有效的进入到投资和消费领域，可以有效的促进经济增长，增加民众的实际收入水平。这一组数据，更让大家觉得，商业银行让点利，全社会得益就更多。拔一毛而利天下，为何不为呢？假如存量房贷利率下调35~85个基点，每年可降低民众还贷支出800亿~2000亿元，占居民房贷支出的3%~6%，等量于年度社零总额的0.2%~0.5%。那么大家觉得何时会迎来存量房贷利率下调呢？
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